Как в 2 раза сократить переплату по ипотеке на строительство дома

Хотел донести одну простую мысль о том, как сократить переплату по ипотеке вдвое.

Вот цитата с ипотечного калькулятора Яндекса. Для простоты понимания цифры округляем: 10 млн. рублей на 15 лет под 10%.

В первом случае переплата за 15 лет составит 15 млн ₽, во втором — 8 млн ₽.

Вариант 1. У вас есть 1 млн рублей — 10% первоначальный взнос. Вы купили 3-комнатную квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом в 10 млн ₽ под 10% годовых на 15 лет. Переплата составит: 15 млн за 15 лет.

Вариант 2. У вас есть тот же 1 млн рублей. Вы покупаете однушку попроще, взяв в кредит 4 млн ₽ под 10% на 5 лет. Переплата в данном случае: 2 млн ₽.

Через 5 лет вы продаёте однушку и покупаете трёшку за 11 млн ₽, воспользовавшись ипотекой в размере 6 млн ₽ на 10 лет под те же 10%. Переплата в данном случае: 6 млн.

За счёт чего в 2 раза сокращается переплата

Никакой магии. В первом случае вы платите за пользование 15 лет всеми десятью миллионами.
Во втором бьёте сумму и срок на 2 этапа.

Первый этап —  5 лет платите за пользование 4 миллионами. За 6 оставшихся в это время не платите.

Второй этап — вы платите за пользование 6 миллионами в течении 10 лет. И не платите за пользование 4 миллионами за 5 лет.
На каждом этапе срок и заёмная сумма меньше. За счёт этого и переплата меньше.

Почему с домом проще, чем с квартирой

Дом можно запланировать и строить в 2-3 этапа. Это отдельная инженерная задача, которую я описал в статье про поэтапное строительство дома.

С квартирой так не выйдет. Её в любом случае придётся продавать. А там вмешиваются налоги и цены на квартиры, которые могут меняться.

Как построить дом вообще не платя проценты?

Чем больше вы дробите на части время приобретения жилья, тем меньше переплата.

Чтобы подтолкнуть ваши мозги в сторону ещё большего понимания приведу гипотетический пример.

Предположим что вы строите самостоятельно. Вы упростили и сократили всё, что могли.

Расчётная стоимость вашего дома готового для проживания 30 000 за метр квадратный. Хотя это на грани, если быть реалистом. Вот тут я рассчитывал стоимость квадратного метра жилья.

Так же возьмём средний платёж по ипотеке 30 000 рублей в месяц.

Гипотетически предположим, что эти деньги вы не несёте в банк, а складываете в кубышку. Каждый год в ней будет появляться сумма 360 000 рублей. Это хорошая комната в 12 м2.

Если каждый месяц относить 30 000 рублей не в банк, а на стройку, то раз в год вы будете получать по 1 комнате площадью 12 м2.

Понятно, что надо ещё время на стройку. Понятно, что решений на сегодня вот так просто достраивать свой дом почти нет. И главное — дисциплина. Вряд ли человек сможет с тем же рвением откладывать себе как он относит банкирам.

Но просто чтобы было понимание — через 5 лет вы получите 60м2, а через 10 лет 120 м2 жилой площади.

Кому кажется что это тоже самое, что ипотека приведу ряд важных отличий:

  1. 30 тысяч в месяц для семьи это не одно и тоже что 40-50 тысяч рублей
  2. не иметь 10 лет стресса от мысли «25 числа мне нужно заплатить ипотеку» — это свобода, которая влияет на ваши решения о работе, семье и жизни вообще
  3. всё, что вы отнесли на стройку всегда ваше и нет страха всё потерять. Не забывайте — квартира до окончания выплат по ипотеке принадлежит банку. Это не афишируется и поэтому кажется что это не серьёзная проблема. Но вы не железный и на расстоянии в 10 лет происходит туча событий. По теории вероятности, 1-2 из них будут крайне важные события масштаба всей жизни. И кто знает как повернётся. В случае с домом вы не на 100% защищены, но и степень вашей «оголённости» намного меньше.

От допущений к реальности

Конечно достраивать каждый год по 1 комнате — это незаурядная задачка. Что можно сделать чтобы такое стало реальностью. Хотя бы в какой-то доле:

Измените «достраивать комнату» на «отделывать комнату»

Коробка дома — это самая дешёвая часть строительства. Отделка и коммуникации — это львиная доля. Построить коробку и жить в одной-двух комнатах постоянно вводя в строй другие — тоже вариант.

Проект дома решает всё

Есть проекты, которые бьются если не на 3-4 этапа, то на 2 точно. При этом после первого этапа вы сможете жить и ничего не переделывать в жилой части дома.

А может всё-таки ипотека?

Конечно ипотека проще. Да и все так делают.

Но зачастую «все так делают» не равно «правильный путь».

Если вам кажется, что платить ипотеку по 40-50 000 рублей в месяц проще чем крутить-вертеть со строительством — welcome, как говориться. Каждому своё.

Я всё-таки надеюсь, что эта статья зародит в вас ростки правильного решения вопроса с жильём.